W obrocie nieruchomościami standardem jest podpisanie umowy końcowej w formie aktu notarialnego. Coraz częściej jednak strony decydują się na wcześniejsze zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości, gdy potrzebne jest finansowanie kredytem, zgody współwłaścicieli czy uregulowanie stanu prawnego. Taka umowa potrafi bardzo dobrze zabezpieczyć interesy obu stron, ale tylko wtedy, gdy jest świadomie skonstruowana. Poniżej konkretne kwestie, na które naprawdę warto zwrócić uwagę, zanim pojawi się podpis na papierze lub przed notariuszem.
Czym jest umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości?
Umowa przedwstępna to zobowiązanie stron do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej, czyli właściwej umowy sprzedaży nieruchomości. Podstawę prawną stanowią przede wszystkim art. 389–390 Kodeksu cywilnego.
W praktyce oznacza to, że sprzedający zobowiązuje się sprzedać konkretną nieruchomość, a kupujący – ją kupić, na uzgodnionych już warunkach (cenie, terminie, sposobie płatności itd.). Sama umowa przedwstępna nie przenosi własności, ale tworzy roszczenia między stronami.
Umowa przedwstępna nie przenosi własności nieruchomości. Przeniesienie własności następuje dopiero przy podpisaniu aktu notarialnego umowy sprzedaży.
Forma umowy przedwstępnej i jej skutki
Teoretycznie umowa przedwstępna może być zawarta w zwykłej formie pisemnej, a nawet ustnie. W przypadku nieruchomości jest to jednak rozwiązanie pozorne – daje jedynie roszczenie o odszkodowanie, a nie o zawarcie umowy przyrzeczonej.
Kluczowa jest tutaj różnica między formami:
- zwykła forma pisemna – można dochodzić tylko naprawienia szkody z tytułu niezawarcia umowy (np. zwrot kosztów pośrednika, wyceny, dojazdów), nie można jednak skutecznie zmusić drugiej strony do sprzedaży lub zakupu nieruchomości,
- forma aktu notarialnego – umożliwia dochodzenie przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej; orzeczenie sądu może zastąpić oświadczenie woli strony uchylającej się od podpisania aktu.
Jeśli umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości ma realnie zabezpieczać transakcję, powinna mieć formę aktu notarialnego. Zwykła forma pisemna to w praktyce tylko „umowa na dobre chęci” z ograniczonym skutkiem prawnym.
Warto dodać, że umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego pozwala również na wpisanie roszczenia o przeniesienie własności do księgi wieczystej. To istotne zabezpieczenie dla kupującego, zwłaszcza przy dłuższym okresie między umową przedwstępną a końcową.
Co musi zawierać dobra umowa przedwstępna?
Ustawowo umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej, czyli w przypadku sprzedaży: oznaczenie stron, przedmiot sprzedaży i cenę. W praktyce to zdecydowanie za mało.
Strony i przedmiot umowy
Strony powinny być oznaczone dokładnie: imię, nazwisko (lub nazwa firmy), adres, numery PESEL/NIP, seria i numer dokumentu tożsamości, a w przypadku małżonków – informacja o ustroju majątkowym (wspólność, rozdzielność). Brak jednego współwłaściciela przy stole notarialnym to klasyczny powód opóźnień albo upadku transakcji.
Przedmiot sprzedaży trzeba opisać tak, by nie było żadnych wątpliwości, czego dotyczy umowa:
- dokładne oznaczenie nieruchomości z księgi wieczystej (numer KW, położenie, powierzchnia),
- w przypadku lokalu – informacja, czy to odrębna własność z udziałem w gruncie, czy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,
- wskazanie udziałów, jeśli nieruchomość jest współwłasnością.
Dobrym nawykiem jest też opisanie stanu faktycznego: zabudowa, standard wykończenia, kluczowe instalacje, a przy rynku pierwotnym – odwołanie do standardu deweloperskiego, rzutów i załączników.
Cena, płatności i rozliczenia
W praktyce najwięcej sporów wybucha właśnie wokół płatności. W umowie przedwstępnej warto precyzyjnie uregulować:
- cenę sprzedaży (cyframi i słownie),
- walutę rozliczeń,
- harmonogram płatności (kwoty, terminy, rachunki, tytuły przelewów),
- skutki opóźnienia w płatności – np. odsetki, możliwość odstąpienia, zatrzymanie zadatku,
- kto i kiedy ponosi opłaty związane z mediami, czynszem, podatkiem od nieruchomości.
Przy transakcjach kredytowych dobrze jest dodać, że część ceny będzie płacona z kredytu, z konta technicznego banku, bezpośrednio na rachunek sprzedającego. Banki często wymagają konkretnych zapisów w umowie przedwstępnej – warto to wcześniej zweryfikować z doradcą lub bankiem.
Terminy i warunki zawarcia umowy przyrzeczonej
Umowa przedwstępna powinna wskazywać konkretny termin zawarcia umowy przyrzeczonej (np. „do dnia 30 czerwca 2026 r.”). Unikanie precyzji („w najbliższym czasie”) prowadzi tylko do problemów.
Często wprowadza się tzw. warunki zawieszające, np.:
- udzielenie kupującemu kredytu na kwotę nie mniejszą niż X zł do dnia Y,
- uzyskanie zgody małżonka, spółdzielni, sądu opiekuńczego,
- wykreślenie określonej hipoteki lub służebności.
Dobrze jest doprecyzować, co się dzieje, jeśli warunek nie zostanie spełniony – czy umowa wygasa, czy można ją przedłużyć, czy środki (zadatek/zaliczka) podlegają zwrotowi.
Zabezpieczenia: zadatek, zaliczka, kara umowna
Solidne zabezpieczenie interesów stron to nie tylko zadatek. Często stosuje się kilka mechanizmów jednocześnie:
- zadatek – przy jego utracie lub obowiązku zwrotu w podwójnej wysokości druga strona zwykle mocno zastanawia się, zanim zerwie transakcję,
- kara umowna – ustalana kwotowo lub procentowo, np. za bezzasadne uchylenie się od stawienia u notariusza,
- roszczenie o zawarcie umowy – realne tylko przy akcie notarialnym,
- wpis roszczenia do księgi wieczystej – zabezpiecza kupującego przed „podwójną” sprzedażą tej samej nieruchomości.
Warto pilnować proporcji – nadmiernie wysokie kary umowne czy zadatek na poziomie 30–40% ceny potrafią sparaliżować obie strony i w razie sporu skutkują długotrwałymi procesami.
Zadatek a zaliczka – różnica, która naprawdę ma znaczenie
W obrocie potocznym pojęcia zadatek i zaliczka bywają używane zamiennie, co bywa kosztowne.
Jak działa zadatek?
Zadatek uregulowany jest w art. 394 Kodeksu cywilnego. W największym skrócie:
- jeśli umowa zostanie wykonana – zadatek zalicza się na poczet ceny,
- jeśli za niewykonanie umowy odpowiada kupujący – sprzedający może zatrzymać zadatek,
- jeśli za niewykonanie odpowiada sprzedający – kupujący może żądać zwrotu zadatku w podwójnej wysokości,
- gdy obie strony nie ponoszą winy (np. odmowa kredytu przy odpowiednim zapisie) – zadatek co do zasady powinien być zwrócony.
Skutki zadatku działają z mocy prawa, o ile w umowie wyraźnie wskazano, że wpłacona kwota to właśnie „zadatek”. Samo słowo „zaliczka” albo „wpłata wstępna” nie wystarczy, by uznać ją za zadatek.
Co z zaliczką?
Zaliczka nie ma tak szerokiej regulacji ustawowej. To po prostu część przyszłej ceny. Jeśli do transakcji nie dojdzie – co do zasady podlega zwrotowi, niezależnie od przyczyny (chyba że umowa przewiduje inaczej).
Dlatego zaliczka słabiej mobilizuje strony do sfinalizowania transakcji. Zdarzają się sytuacje, gdy ktoś składa „rezerwację” z zaliczką, a później wycofuje się, licząc na bezproblemowy zwrot pieniędzy. Dla drugiej strony oznacza to stracony czas i realne koszty.
Co wybrać – zadatek czy zaliczka?
W większości transakcji mieszkaniowych stosuje się zadatek, bo lepiej zabezpiecza obie strony i dyscyplinuje do doprowadzenia sprawy do końca. Zaliczka bywa stosowana przy bardzo wstępnych ustaleniach albo wtedy, gdy strony chcą mieć bardziej elastyczne wyjście awaryjne.
Jeśli umowa przedwstępna nie określa wyraźnie, czy dana kwota jest zadatkiem, czy zaliczką, sąd najczęściej uzna ją za zwykłą zaliczkę. Warto więc zadbać o jednoznaczne sformułowania.
Ryzyka przy umowie przedwstępnej i jak się zabezpieczyć
Umowa przedwstępna nie jest magiczną tarczą – źle sporządzona potrafi wygenerować więcej problemów niż brak jakiejkolwiek umowy.
Najczęstsze błędy i zagrożenia
Do typowych ryzyk należą m.in.:
- podpisanie umowy bez weryfikacji księgi wieczystej,
- brak zgody współwłaściciela lub małżonka,
- nieuregulowany stan prawny (spadki, dział spadku, niezgodność KW z rzeczywistością),
- zadatek w bardzo wysokiej kwocie przy słabych zabezpieczeniach,
- zbyt luźno określone warunki kredytowe kupującego,
- brak postanowień dotyczących wydania nieruchomości i odpowiedzialności za wady.
Solidnym minimum przed podpisaniem umowy przedwstępnej jest:
- aktualny odpis z księgi wieczystej (on-line z systemu EKw),
- sprawdzenie, kto faktycznie jest właścicielem i czy są hipoteki, służebności, ostrzeżenia,
- w przypadku rynku wtórnego – zaświadczenia o niezaleganiu z czynszem, podatkiem od nieruchomości, mediami.
Przy bardziej złożonych stanach prawnych (spadki, podział majątku po rozwodzie, zadłużenia) bezpieczniej jest od razu rozmawiać z notariuszem i przenosić umowę przedwstępną do formy aktu notarialnego.
Koszty, podatki i opłaty przy umowie przedwstępnej
Sama umowa przedwstępna w zwykłej formie pisemnej nie generuje podatku od czynności cywilnoprawnych po stronie kupującego – ten podatek (2% ceny) pojawia się przy umowie końcowej, jeśli sprzedający nie jest podatnikiem VAT.
Sytuacja wygląda inaczej, gdy umowa przedwstępna:
- ma formę aktu notarialnego, oraz
- przewiduje zapłatę części ceny już na etapie umowy przedwstępnej.
W takim przypadku notariusz pobierze PCC od kwoty faktycznie płaconej (np. od zadatku), a przy umowie przyrzeczonej podatek zostanie „doliczony” do całości ceny z uwzględnieniem już zapłaconej części.
Trzeba też uwzględnić:
- taksy notarialne – za sporządzenie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego (zwykle niższe niż za akt przenoszący własność, ale zależne od wartości nieruchomości),
- opłaty sądowe i za wpis do księgi wieczystej (jeśli wpisywane jest roszczenie z umowy przedwstępnej),
- ewentualne wynagrodzenie pośrednika nieruchomości.
W praktyce większość tych kosztów – o ile strony nie umówią się inaczej – ponosi kupujący, ale sensownie jest to wprost zapisać w umowie przedwstępnej, żeby uniknąć nieporozumień.
Kiedy umowa przedwstępna ma sens, a kiedy lepiej od razu iść do notariusza?
Umowa przedwstępna ma sens wszędzie tam, gdzie strony są zdecydowane co do transakcji, ale istnieją obiektywne przeszkody czasowe: kredyt, zgody, uporządkowanie księgi wieczystej, oczekiwanie na środki z innej sprzedaży.
Jeżeli wszystkie dokumenty są gotowe, finansowanie zabezpieczone, a strony zdecydowane – rozsądnie jest rozważyć pominięcie umowy przedwstępnej i przejście od razu do aktu notarialnego umowy sprzedaży. Każdy dodatkowy etap to kolejne koszty i potencjalne ryzyka, że coś po drodze się zmieni.
Jeżeli jednak umowa przedwstępna jest potrzebna, warto potraktować ją nie jako „luźne przyrzeczenie”, tylko jako realny kontrakt regulujący większość kluczowych kwestii transakcji. To zdecydowanie zmniejsza poziom stresu przy ostatecznym podpisywaniu aktu notarialnego i ogranicza pole do nieprzyjemnych niespodzianek.