Na rynku nieruchomości coraz częściej mówi się nie o lokalizacji, ale o realnym poziomie bezpieczeństwa pożarowego budynku. Pojawia się więc pytanie: dlaczego jedne obiekty po pożarze nadal są użytkowane, a inne trzeba wyłączać z eksploatacji na miesiące. Coraz wyraźniej widać, że ściany oddzielenia przeciwpożarowego w praktyce decydują o tym, czy pożar zostanie „zamknięty” w jednym fragmencie budynku. Analiza poważniejszych zdarzeń pożarowych potwierdza, że tam, gdzie te ściany są dobrze zaprojektowane i utrzymane, straty są wielokrotnie niższe. Dla inwestora, właściciela czy zarządcy nieruchomości oznacza to bardzo konkretną rzecz: ściany przeciwpożarowe to nie „detal techniczny”, tylko element wpływający na wartość, ubezpieczenie i płynność najmu.
Czym w praktyce jest ściana oddzielenia przeciwpożarowego
Ściana oddzielenia przeciwpożarowego to nie „grubsza ściana z cegły”, ale konstrukcja o zdefiniowanej klasie odporności ogniowej (np. REI 60, REI 120), zaprojektowana tak, by ograniczyć rozprzestrzenianie ognia pomiędzy strefami pożarowymi. W dużym skrócie: ma zapewnić, że pożar nie „przeskoczy” z jednej części budynku do drugiej w określonym czasie, liczonym w minutach.
W polskich przepisach (m.in. Warunki Techniczne) dokładnie opisano, kiedy i jakie ściany oddzielenia przeciwpożarowego są wymagane – zależy to od wielkości budynku, przeznaczenia, wysokości oraz obciążenia ogniowego. Dla nowej inwestycji to codzienność projektanta, ale dla nabywcy nieruchomości komercyjnej czy zarządcy istniejącego obiektu to często biała plama wiedzy – a nie powinno tak być.
Dlaczego ściany przeciwpożarowe wpływają na wartość nieruchomości
Na poziomie czysto technicznym ściana przeciwpożarowa to beton, bloczki, wełna mineralna, systemowe drzwi i przepusty. Na poziomie rynku – to element, który potrafi obniżyć ryzyko całkowitej utraty funkcji budynku po większym pożarze. Ubezpieczyciele doskonale to rozumieją.
Dla inwestora i właściciela ma to kilka bardzo konkretnych konsekwencji:
- niższe ryzyko przerw w najmie po zdarzeniu pożarowym (łatwiej wyłączyć z użytku jedną strefę niż cały budynek),
- szansa na lepsze warunki ubezpieczenia (niższa składka lub lepszy zakres, jeśli budynek jest poprawnie „pocięty” ścianami przeciwpożarowymi),
- większa atrakcyjność dla świadomych najemców, szczególnie korporacyjnych i instytucjonalnych,
- łatwiejsza sprzedaż nieruchomości bez dyskonta z tytułu ryzyk technicznych.
Coraz częściej w procesach due diligence pojawia się osobna analiza bezpieczeństwa pożarowego, w tym właśnie ścian oddzielenia przeciwpożarowego. Brak takich ścian, ich zła klasa lub „podziurawienie” instalacjami może stać się argumentem do negocjacji ceny – niestety zazwyczaj w dół.
Kluczowe parametry ściany oddzielenia przeciwpożarowego
Przy ścianach przeciwpożarowych ważne są nie tylko grubość i materiał. Liczą się konkretne parametry odporności ogniowej:
- R – nośność ogniowa (czy ściana nie zawali się w określonym czasie),
- E – szczelność (czy ogień i płomienie nie przedostaną się na drugą stronę),
- I – izolacyjność (czy ściana nie nagrzeje się tak, że podpali materiały po drugiej stronie).
Standardowo dla stref pożarowych w budynkach komercyjnych wymagane są klasy na poziomie REI 60, REI 120 lub więcej – w zależności od typu obiektu. Sama liczba minut w oznaczeniu klasy to czas, przez jaki ściana ma zachować zadane właściwości podczas pożaru.
Warto pamiętać, że ściana oddzielenia przeciwpożarowego musi być ciągła – od fundamentu aż po konstrukcję dachu, bez „przerwy” na podwieszane sufity, kanały, przewody czy szyby instalacyjne. Każde przejście przez taką ścianę wymaga systemowego rozwiązania z odpowiednią klasyfikacją ogniową (masy ogniochronne, mankiety, zaprawy itp.).
Ściana oddzielenia przeciwpożarowego ma realną wartość tylko wtedy, gdy jest ciągła, prawidłowo uszczelniona i utrzymywana w takim stanie przez całe życie budynku – jedna nielegalna przebitka potrafi „skasować” całą jej funkcję.
Najczęstsze błędy w istniejących budynkach
W nowych projektach temat jest zwykle trzymany w ryzach przez projektanta i inspektora nadzoru. Problemy zaczynają się później – przy adaptacjach, zmianach najemców, dokładaniu instalacji i wyposażenia. W budynkach biurowych, magazynowych czy usługowych regularnie pojawia się kilka powtarzalnych błędów.
Najgroźniejsze są m.in.:
- samowolne przewiercanie ścian pod nowe instalacje bez zastosowania systemowych przejść ogniochronnych,
- demontaż lub blokowanie drzwi przeciwpożarowych w ścianach oddzielenia (np. klinami, magnesami bez certyfikacji),
- „estetyczne” obudowy i zabudowy zasłaniające ściany, utrudniające kontrolę ich stanu,
- brak aktualnej dokumentacji powykonawczej, przez co nikt nie wie, którędy faktycznie przebiegają ściany oddzielenia przeciwpożarowego,
- wprowadzanie zmian funkcji pomieszczeń (np. archiwum papierowe, magazyn wysokiego składowania) bez przeliczenia stref pożarowych.
Na rynku wtórnym takie „drobiazgi” potrafią istotnie wpłynąć na wycenę. Kupujący, który przyprowadzi do budynku inspektora ppoż., bardzo szybko wyłapie problemy ze ścianami oddzielenia i zderzy je z kosztami naprawy. Z punktu widzenia sprzedającego bywa to bolesne, ale całkowicie przewidywalne.
Ściany przeciwpożarowe w różnych typach nieruchomości
Biurowce i obiekty usługowe
W biurowcach ściany oddzielenia przeciwpożarowego wyznaczają główne strefy pożarowe – często są to całe piętra lub ich logiczne części. Granice tych stref powinny być spójne z układem dróg ewakuacyjnych, klatek schodowych i szybów windowych.
Problem pojawia się, gdy budynek jest intensywnie „przerabiany” pod kolejnych najemców. Dołożenie kuchni, serwerowni, magazynku czy sali eventowej bywa robione szybko, z pominięciem analizy stref pożarowych. W efekcie ściana, która miała być oddzieleniem, przestaje nim być – bo została podziurawiona albo częściowo zdemontowana.
Na etapie zakupu biurowca lub przy dużej zmianie układu najmu warto przeprowadzić audyt ppoż. z naciskiem na ściany oddzielenia. To wydatek nieporównywalnie niższy niż późniejszy koszt dostosowania całego budynku do przepisów.
Magazyny, logistyka i hale produkcyjne
W halach magazynowych i produkcyjnych ściany oddzielenia przeciwpożarowego grają jeszcze większą rolę. Tutaj w grę wchodzi często wysokie obciążenie ogniowe, wysoko składowane materiały, maszyny, palne opakowania. Jeden pożar potrafi strawić kilkanaście tysięcy metrów kwadratowych, jeśli hale nie są właściwie podzielone.
Stosuje się tu zarówno pełne ściany murowane/żelbetowe, jak i systemowe ściany z płyt warstwowych o określonej klasie ognioodporności. Kluczowe jest, by takie ściany:
- dochodziły szczelnie do konstrukcji dachu i nie kończyły się „na antresoli”,
- miały odpowiednio zabezpieczone przepusty (taśmociągi, kanały technologiczne, instalacje),
- nie były słabym punktem względem reszty konstrukcji w przypadku pożaru o dużej mocy.
Na tym rynku szczególnie widać, że ściany przeciwpożarowe mogą decydować o tym, czy po zdarzeniu pożarowym właściciel wraca do gry po kilku tygodniach, czy po kilku latach – albo wcale.
Jak w praktyce ocenić stan ścian przeciwpożarowych w budynku
Osoba zaczynająca przygodę z nieruchomościami nie musi znać wszystkich norm i rozporządzeń, ale powinna mieć prosty schemat działania. Przy oględzinach lub audycie technicznym warto zwrócić uwagę na kilka elementów.
- Sprawdzenie dokumentacji: projekt budowlany, rzuty z oznaczonymi strefami pożarowymi, ewentualnie ekspertyzy ppoż.
- Ustalenie przebiegu głównych ścian oddzielenia przeciwpożarowego na planach i w rzeczywistości (rzeczywisty obchód).
- Kontrola drzwi i bram przeciwpożarowych w tych ścianach – oznaczenia, tabliczki znamionowe, stan techniczny, sposób zamykania.
- Weryfikacja przejść instalacyjnych przez ściany: czy są systemowo zabezpieczone, czy widać „domowe” rozwiązania typu pianka montażowa.
- Rozmowa z zarządcą o planowanych i wykonanych adaptacjach – co było przebudowywane, czy były uzgadniane z rzeczoznawcą ppoż.
Nawet osoba nietechniczna jest w stanie wyłapać najbardziej rażące nieprawidłowości: dziury, prowizorki, zablokowane drzwi ppoż., brak oznaczeń. To wystarczający sygnał, by wezwać specjalistę i traktować temat poważnie w rozmowach o cenie lub o budżecie na modernizację.
Ściany oddzielenia przeciwpożarowego a strategie inwestycyjne
W bardziej zaawansowanych strategiach inwestycyjnych ściany przeciwpożarowe stają się narzędziem planowania. Przy dużych obiektach komercyjnych rozkład stref pożarowych wpływa na możliwość fazywania projektów (dzielenie realizacji na etapy), wynajmu i modernizacji bez wyłączania całego budynku.
Świadomy inwestor potrafi:
- zaplanować ściany oddzielenia tak, by dało się remontować lub rozbudowywać obiekt „na żywym organizmie”,
- wykorzystać podział na strefy pożarowe jako argument w negocjacjach z ubezpieczycielem,
- minimalizować zakres potencjalnych przestojów operacyjnych po pożarze.
Na rynku, gdzie liczy się poziom ryzyka operacyjnego, takie „nudne” elementy jak ściany oddzielenia przeciwpożarowego zaczynają być coraz bardziej doceniane. Dla kogoś, kto dopiero wchodzi w nieruchomości, to dobry moment, by włączyć je na stałe do listy rzeczy, które warto sprawdzić przed zakupem i przed poważniejszą przebudową.