Nie ma dziś w Polsce podatku katastralnego, ale dyskusja o jego wprowadzeniu wraca jak bumerang. W praktyce chodzi o zupełnie inne podejście do opodatkowania nieruchomości niż to, do którego przyzwyczaiły samorządy i właścicieli mieszkań. Podatek katastralny opiera się na wartości rynkowej nieruchomości, a nie na jej powierzchni czy stawkach „od metra”. Dlatego potencjalnie najmocniej uderzałby w właścicieli droższych lokali i domów w dobrych lokalizacjach. Warto zrozumieć, na czym polega to rozwiązanie, jak funkcjonuje w innych krajach i kogo realnie mogłoby dotyczyć w Polsce.
Czym jest podatek katastralny?
Podatek katastralny to danina od nieruchomości, której podstawą jest wartość katastralna, zazwyczaj zbliżona do wartości rynkowej. Od tej wartości nalicza się określony procent, podobnie jak w przypadku podatku od dochodu czy podatku od spadków.
W przeciwieństwie do obecnego podatku od nieruchomości w Polsce, gdzie liczy się głównie metr kwadratowy, przy podatku katastralnym kluczowa byłaby aktualna wycena mieszkania, domu, działki czy lokalu użytkowego. Im wyższa wartość, tym wyższy podatek – niezależnie od tego, ile metrów ma nieruchomość.
W systemach katastralnych funkcjonuje zwykle pojęcie katastru nieruchomości – centralnego rejestru, w którym gromadzi się informacje o położeniu, powierzchni, przeznaczeniu i wartości każdej nieruchomości. Ten rejestr stanowi podstawę do ustalania wysokości podatku.
Jak działa podatek katastralny w praktyce?
Schemat działania podatku katastralnego jest prosty w teorii, ale w praktyce wymaga dobrze działającego systemu wycen i aktualizacji danych. Podatek liczy się co do zasady według wzoru:
podatek katastralny = wartość nieruchomości × stawka podatku
Wartość nieruchomości ustalana jest w oparciu o ceny rynkowe, transakcje porównawcze, czasem modele statystyczne (mass appraisal). Stawka podatku bywa niska, najczęściej na poziomie ułamków procenta wartości rocznie, ale przy drogich lokalach daje to realne, odczuwalne kwoty.
Modele stosowane w innych krajach
Podatki katastralne funkcjonują w wielu krajach Europy Zachodniej, różnią się jednak szczegółami.
W Niemczech obowiązuje podatek od nieruchomości (Grundsteuer), który po dużej reformie jest mocno powiązany z wartością działki i zabudowy. Ustalane są wartości referencyjne, a gminy mogą modyfikować stawki, co pozwala im dostosowywać dochody do lokalnych potrzeb.
We Francji podatek lokalny od nieruchomości (np. taxe foncière) również opiera się na wartości, ale uwzględnia się przy tym różne współczynniki – m.in. przeznaczenie nieruchomości czy jej stan techniczny. To powoduje, że dwa mieszkania o zbliżonej powierzchni mogą być opodatkowane zupełnie inaczej, jeśli jedno znajduje się w centrum dużego miasta, a drugie w małej miejscowości.
W Hiszpanii podatek IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) naliczany jest od wartości katastralnej, która w praktyce bywa niższa od pełnej wartości rynkowej, ale i tak systematycznie aktualizowana. Daje to gminom stabilne źródło dochodu, a podatnikom – pewną przewidywalność, choć przy boomie cenowym kwoty podatku potrafią rosnąć bardzo szybko.
W tych systemach kluczowe jest to, że podatek katastralny jest podatkiem majątkowym, a nie obciążeniem od transakcji (jak PCC) czy konsumpcji (jak VAT). Płaci się go corocznie za sam fakt posiadania nieruchomości, a nie tylko przy jej kupnie lub wynajmie.
Podatek katastralny to coroczny podatek majątkowy od posiadania nieruchomości, powiązany z ich wartością, a nie jednorazowa opłata przy zakupie czy wynajmie lokalu.
Podatek katastralny a obecne podatki od nieruchomości w Polsce
W Polsce nie funkcjonuje podatek katastralny, ale właściciele nieruchomości i tak płacą kilka różnych danin, które potrafią się ze sobą mylić. W praktyce warto wiedzieć, czym obecny system różni się od modelu katastralnego.
Porównanie najważniejszych różnic
W obecnym stanie prawnym najważniejsze obciążenia związane z nieruchomościami to:
- podatek od nieruchomości – roczny, zależny od powierzchni (metry kwadratowe), stawek ustalanych przez gminę w granicach określonych przez ustawę,
- PCC (podatek od czynności cywilnoprawnych) – przy zakupie nieruchomości na rynku wtórnym, liczony od wartości transakcji (2%),
- VAT – przy zakupie lokalu na rynku pierwotnym lub przy określonych rodzajach wynajmu,
- podatek dochodowy – przy sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat (z wyjątkami) oraz przy najmie (ryczałt lub skala).
Podatek od nieruchomości ma obecnie charakter dość „płaski”: mieszkanie 50 m² w małym mieście i takie samo 50 m² w centrum Warszawy obciążone są tą samą maksymalną stawką nominalną, choć ich wartości i ceny rynkowe potrafią się różnić kilkukrotnie. W systemie katastralnym byłoby odwrotnie – podstawą byłaby wartość, więc mieszkanie warte 1 000 000 zł płaciłoby wielokrotnie więcej niż lokal o tej samej powierzchni w mniej atrakcyjnej lokalizacji.
Podatek katastralny zastępowałby lub mocno ograniczał obecny podatek od nieruchomości oparty na metrach kwadratowych. Mógłby też docelowo wpływać na konstrukcję innych danin, np. sposobu rozliczania najmu czy amortyzacji w działalności gospodarczej.
Kogo dotyczyłby podatek katastralny w Polsce?
W debacie publicznej pojawia się często stwierdzenie, że podatek katastralny „uderzyłby w spekulantów i posiadaczy wielu mieszkań”. W rzeczywistości jego konstrukcja jest znacznie szersza. Podatek katastralny obejmuje wszystkich właścicieli nieruchomości objętych katastrem, chyba że ustawodawca przewidzi wyłączenia lub ulgi.
W praktyce opodatkowaniu mogłyby podlegać:
- mieszkania i domy jednorodzinne (własnościowe, spółdzielcze własnościowe),
- lokale użytkowe (sklepy, biura, magazyny),
- nieruchomości komercyjne (galerie handlowe, biurowce, hale),
- działki budowlane i inwestycyjne, często także grunty rolne w określonych sytuacjach.
Dyskusja o podatku katastralnym w Polsce zwykle koncentruje się wokół mieszkań prywatnych, bo to na nie działa najsilniej psychologicznie. Jeżeli jednak stawki byłyby zbyt wysokie lub próg wartości za niski, obciążenie dotknęłoby:
– właścicieli mieszkań w centrach dużych miast, szczególnie starszych lokatorów, którzy kupili lokale wiele lat temu, a dziś ich wartość rynkowa jest bardzo wysoka, przy wciąż przeciętnych dochodach,
– przedsiębiorców posiadających lokale użytkowe, dla których byłby to dodatkowy koszt stały działalności,
– osoby wynajmujące mieszkania – koszt podatku z dużym prawdopodobieństwem zostałby przerzucony na najemców w formie wyższych czynszów.
Związek podatku katastralnego z VAT i innymi obciążeniami
Choć podatek katastralny nie jest podatkiem obrotowym ani konsumpcyjnym, w praktyce łączy się z VAT od nieruchomości oraz z innymi daninami, bo wpływa na całkowity poziom obciążeń związanych z posiadaniem i użytkowaniem lokali.
W transakcjach na rynku pierwotnym nabywca płaci zazwyczaj VAT (np. 8% przy mieszkaniach do 150 m² w budownictwie mieszkaniowym lub 23% przy części lokali i powierzchni), natomiast nie płaci PCC. Gdyby do tego doszedł podatek katastralny, koszt posiadania nieruchomości składałby się z:
- VAT zapłaconego w cenie zakupu (rynek pierwotny) lub PCC na rynku wtórnym,
- corocznego podatku majątkowego od wartości (katastralnego),
- podatku dochodowego od ewentualnego najmu czy sprzedaży,
- opłat eksploatacyjnych, czynszu administracyjnego, mediów.
W działalności gospodarczej kolejny podatek majątkowy wpływałby na kalkulację rentowności inwestycji w nieruchomości. Firmy mogłyby uwzględniać go w cenach towarów i usług, a to ostatecznie przerzucałoby część obciążenia także na konsumentów.
Potencjalne plusy i minusy wprowadzenia podatku katastralnego
Pomysł wprowadzenia podatku katastralnego ma zarówno zwolenników, jak i przeciwników. Warto chłodno przeanalizować obie strony, oddzielając hasła polityczne od ekonomicznych skutków.
Do najczęściej wskazywanych zalet zalicza się:
- większą sprawiedliwość majątkową – wyższy podatek od droższych nieruchomości, niższy od tańszych, niezależnie od metrażu,
- stabilne dochody dla samorządów, powiązane z realną wartością rynku,
- ograniczanie spekulacji na rynku mieszkań poprzez stały koszt posiadania wielu drogich lokali,
- możliwość lepszego planowania przestrzennego w oparciu o dane z katastru.
Po drugiej stronie są poważne argumenty przeciw:
– ryzyko wypychania z centrów miast osób o niższych dochodach, które dostały lub kupiły mieszkania wiele lat temu, a dziś nie stać ich na wysoki roczny podatek,
– konieczność stworzenia skomplikowanego systemu wycen i jego stałego aktualizowania, co może rodzić konflikty i spory z organami podatkowymi,
– możliwe podniesienie czynszów najmu, bo właściciele mieszkań będą próbować kompensować sobie wyższe koszty,
– ryzyko „podwójnego” opodatkowania: zarówno przy zakupie (VAT/PCC), jak i później co roku za samo posiadanie.
Na co warto się przygotować?
Choć dziś podatek katastralny w Polsce formalnie nie istnieje, inwestorzy i właściciele mieszkań coraz częściej biorą go pod uwagę w długoterminowych planach. Scenariusz wprowadzenia tego typu rozwiązania pojawia się przy każdym większym kryzysie finansów publicznych lub dyskusji o roli samorządów.
Przy analizie opłacalności zakupu mieszkania na wynajem lub lokalu użytkowego warto uwzględniać w symulacjach możliwy koszt corocznego podatku majątkowego, choćby w prostej formie: założyć niski procent od wartości i sprawdzić, jak zmienia to rentowność inwestycji. Lepiej z góry zobaczyć, czy zakup ma sens również w sytuacji, gdy oprócz obecnego podatku od nieruchomości dojdzie jeszcze dodatkowe obciążenie.
Dla osób myślących o przeprowadzce istotna jest też lokalizacja. Podatek katastralny działa jak soczewka: wzmacnia różnice między drogimi i tanimi rynkami. Mieszkanie o tej samej powierzchni na obrzeżach miasta lub w mniejszej miejscowości może generować w takim systemie znacznie niższy roczny koszt podatkowy niż lokal w „topowej” dzielnicy.
Właściciele kilku lub kilkunastu mieszkań, szczególnie w centrach dużych miast, powinni mieć świadomość, że z perspektywy ustawodawcy są naturalną grupą docelową każdego podatku majątkowego. W ich przypadku sensowne jest stałe monitorowanie zmian legislacyjnych, bo nawet pozornie niewielka stawka od wartości może przy dużym portfelu nieruchomości przełożyć się na dziesiątki tysięcy złotych rocznie.
Na razie podatek katastralny pozostaje w Polsce w sferze dyskusji i zapowiedzi. Warto jednak rozumieć jego mechanikę, różnice względem obecnego podatku od nieruchomości oraz wpływ na VAT, PCC i ogólny koszt posiadania mieszkania czy lokalu. To pozwala podejmować decyzje inwestycyjne i życiowe z pełną świadomością potencjalnych zmian w systemie podatkowym.