Zakup nieruchomości z długiem oznacza transakcję, w której nabywasz aktywo obciążone nieuregulowanymi zobowiązaniami finansowymi. Taka inwestycja ma wyjątkowy potencjał biznesowy, jeśli kupujesz lokal lub grunt w ramach egzekucji albo upadłości. Dzięki temu często możesz kupić unikalną nieruchomość, która w ogóle nie trafiłaby na rynek lub nabyć ją w znacznie niższej cenie. A czy ryzyko jest większe niż przy tradycyjnym zakupie na rynku wtórnym?
Z tego artykułu dowiesz się, na czym konkretnie polega zakup nieruchomości z długiem, chociażby takich jak oferuje EOS Nieruchomości, i jak ochronić swój kapitał podczas takiej transakcji. Wyjaśnimy też, jak samodzielnie sprawdzić zadłużenie w księgach wieczystych i uregulować sytuację prawną w ramach egzekucji lub upadłości. Opiszemy działania, jakie umożliwią Ci dokończenie transakcji bezpiecznie i z korzyścią.
Co w praktyce oznacza zakup nieruchomości z długiem?
Wielu inwestorów omija oferty kupna nieruchomości od osób zadłużonych, bo obawia się przejęcia cudzych zobowiązań. To słuszne, chyba że nabywasz nieruchomość w ramach egzekucji lub upadłości. W praktyce jednak w każdych okolicznościach nie przejmujesz osobistych zobowiązań finansowych, tj. niezabezpieczonych hipotecznie, które zaciągnęła osoba zadłużona. Wszelkie prywatne pożyczki, chwilówki czy kredyty gotówkowe pozostają wyłącznie jej obciążeniem, o ile wierzyciel nie uzyskał np. hipoteki przymusowej. Polskie prawo precyzyjnie oddziela długi osobiste od samej nieruchomości.
Jakie długi obciążają nieruchomość?
Zobowiązania finansowe wiążą się z lokalem w konkretnych przypadkach:
1. hipoteki wpisane bezpośrednio do księgi wieczystej – wierzyciel zabezpiecza w ten sposób swój kapitał na konkretnym majątku. Kiedy realizujesz zakup mieszkania z hipoteką, spłacasz to roszczenie bezpośrednio na konto techniczne banku na podstawie promesy. Gdy to zrobisz, obciążenie zostanie wykreślone z księgi.
2. Roszczenia wpisane w dziale III księgi wieczystej – to przeważnie świadczenia niepieniężne, które w niektórych wypadkach pozostają w mocy, jeśli poprzedni właściciel ustanowił je na rzecz osób trzecich.
3. Długi eksploatacyjne i podatkowe – obejmują one nieopłacony czynsz, zaległości we wspólnocie mieszkaniowej, opłaty za media oraz niezapłacony podatek od nieruchomości. Choć z mocy prawa stanowią one osobiste zobowiązanie poprzedniego właściciela, wierzyciele przed zbyciem nieruchomości potrafią skłonić strony do ich spłaty przed wydaniem potrzebnych przy czynnościach notarialnych dokumentów lub w ostatniej chwili zabezpieczyć je w księdze wieczystej (przez tzw. hipotekę przymusową). Te roszczenia mogą być potencjalnie problematyczne, jeśli odpowiednio wcześnie nie sprawdzisz wszystkich rejestrów. Można większości z nich uniknąć, o ile nabędziesz nieruchomość w egzekucji lub upadłości (tzw. nabycie pierwotne).
Okazja kontra ryzyko – jak maksymalizować korzyści, kupując nieruchomość z długiem?
Zakup zadłużonych nieruchomości stwarza przed Tobą unikalne możliwości biznesowe, które mogą przełożyć się na wysoki zwrot z inwestycji. By tak się stało, olbrzymią rolę w całym procesie odgrywa dobór wiarygodnego partnera instytucjonalnego, takiego jak EOS Nieruchomości. Ekspert pomoże Ci przejść przez większość urzędowych procedur.
Przykładowo EOS Nieruchomości w przypadku mieszkań powindykacyjnych przejmuje na siebie uregulowanie sytuacji prawnej wybranego lokalu. Samodzielnie kupuje unikalne aktywa, spłaca zaległości i trwale zamyka ich dawną historię finansową. Ty nabywasz sprawdzoną nieruchomość bez ukrytych roszczeń i przeprowadzasz bezpieczną transakcję. Taki model współpracy pozwala Ci szybko i pewnie budować rentowny portfel inwestycyjny.
Poznaj szczegóły na stronie EOS Nieruchomości: https://www.eosnieruchomosci.pl/.
Gdy samodzielnie planujesz zakup nieruchomości z długiem, ponosisz pełne ryzyko przeoczenia ukrytych wad prawnych.
Zakup mieszkania z hipoteką – checklista inwestora
Kluczem do bezpiecznego zakupu mieszkania czy domu z długiem jest rygorystyczna weryfikacja. Zobacz, co dokładnie sprawdzić na każdym kroku, aby ograniczyć ryzyko i odpowiednio chronić kapitał:
· Księga wieczysta – zweryfikuj dział trzeci i czwarty. Szukaj precyzyjnych informacji o wysokości hipoteki oraz ewentualnych roszczeniach wierzycieli. Sprawdź, czy pojawiają się nowe wzmianki o złożonych wnioskach.
· Opłaty eksploatacyjne – skontaktuj się ze spółdzielnią lub zarządcą budynku i poproś o oficjalne zaświadczenia o niezaleganiu z opłatami. Dzięki temu możesz ograniczyć ryzyko przeoczenia zaległości czynszowych.
· Zobowiązania podatkowe – w wypadku nieruchomości gruntowych odwiedź odpowiedni urząd gminy. Sprawdź, czy osoba zadłużona regularnie opłacała podatek od nieruchomości.
· Promesa bankowa – gdy otrzymasz ten oficjalny dokument z banku, poznasz dokładną kwotę, która jest niezbędna do zamknięcia dawnych spraw finansowych.
· Bezpieczny podział płatności – w trakcie podpisywania aktu notarialnego upewnij się, że transze zostały odpowiednio podzielone. Gdy przelejesz środki bezpośrednio na rachunek techniczny wierzyciela, łatwiej będzie doprowadzić do wykreślenia obciążenia z księgi wieczystej.
· Droga konieczna – upewnij się w starostwie, że nieruchomość gruntowa ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej.
· Opłata adiacencka — sprawdź, czy w związku z przygotowaniem planu ogólnego nieruchomość gruntowa nie zwiększy swojej wartości, powodując w przyszłości naliczenie opłaty adiacenckiej.
FAQ – najczęstsze pytania o zakup nieruchomości z długiem
Jak sprawdzić zadłużenie nieruchomości przed podpisaniem umowy?
W pierwszej kolejności zweryfikuj dział trzeci i czwarty księgi wieczystej. Następnie zobowiąż sprzedającego do dostarczenia od wspólnoty mieszkaniowej, z urzędu gminy lub ze spółdzielni oficjalnych zaświadczeń o braku zaległości czynszowych i podatkowych. Sprawdź z udziałem sprzedawcy nieruchomości, czy dostawcy mediów przeniosą umowy o ich dostarczanie na Ciebie bez nalegania o uregulowanie zadłużenia poprzednika.
Jak EOS Nieruchomości zabezpiecza Twoją inwestycję?
W przypadku mieszkań powindykacyjnych firma najpierw nabywa zadłużone obiekty, a następnie bierze na siebie uregulowanie sytuacji prawnej. Dzięki temu omijasz skomplikowane formalności i kupujesz sprawdzoną nieruchomość, co gwarantuje Ci pełną ochronę interesów.
Nieco inaczej wygląda sytuacja w przypadku mieszkań nabywanych w egzekucjach lub upadłościach. Wówczas możemy Ci zaoferować nabycie lub zarezerwowanie nieruchomości w czasie, gdy postępowanie egzekucyjne / upadłościowe wciąż trwa, a fundusz reprezentowany przez EOS Poland występuje w tym procesie jako wierzyciel, którego interesy są zabezpieczone na danej nieruchomości. Możesz nabyć nieruchomość w ramach procedury od komornika lub syndyka z asystą EOS Nieruchomości, lub zarezerwować możliwość nabycia nieruchomości od EOS Nieruchomości po uregulowaniu jej stanu prawnego. Cena w tych wypadkach będzie niższa niż rynkowa, ponieważ czas do wejścia w posiadanie nieruchomości może się wydłużać. Wszystko zależy od wybranej opcji.
Czy zakup nieruchomości z hipoteką nabywaną bezpośrednio od osoby zadłużonej sfinansujesz kredytem hipotecznym?
Tak. Zakup takiego mieszkania sfinansujesz kredytem, pod warunkiem że uzyskasz promesę od banku-wierzyciela, lokal nie ma innych obciążeń, a jego sytuacja budowlana (np. odbiory) jest uregulowana. Z uruchomionego kredytu bank przelewa wtedy odpowiednią kwotę bezpośrednio na wskazany rachunek techniczny wierzyciela, co pomaga uporządkować spłatę zabezpieczenia i przygotować transakcję do finalizacji.